浙江：省高院出台意见规范调控后房屋买卖行为
省高院在全国率先出台《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》，规范调控后房屋买卖行为
借亲戚朋友之名买房、冒充公司员工骗取纳税证明……新一轮楼市调控政策出台后，购买二套以上住房、异地购房等受到更为严格的限制，有些购房者自作聪明地“见招拆招”，想出各种“歪招”规避政策。
另一方面，一些交易者以国家和地方调控政策变化为由，毁约并要求解除房屋买卖合同，房地产业“四个限代化”下的纠纷不断；外界则对调控政策是否属于“不可抗力”也是争议不休。
在“国十条”出台一周年之际，浙江省高院全国率先出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》(以下简称《意见》)，意见明确房产新政不是“不可抗力”，但是否属于“情势变更”要具体情况具体分析。
昨天，记者就房产新政下的一些房产纠纷案例，请省高院民一庭庭长许惠春结合《意见》进行点评。
许惠春说，《意见》着重坚持合同自由、诚实信用、依合同履行义务和公平原则，那些想歪点子、出歪招投机买房者将冒巨大风险，甚至得不偿失。
2009年7月，外地来杭的吴先生经中介协调与房东、中介签订三方协议，以232万元购买位于杭州城西的一处房产。当时，他付了定金4万元，并约定8月25日签转让合同。到了8月16日，中介却告诉吴先生房东要悔约并愿意赔付定金。吴先生几次和中介的交涉中，中介一直以房东不再出售为由推脱责任。直至8月30日，吴先生才得知，该房早在8月8日经同一中介之手以239万元转让另外的人。
9月1日，中介向吴先生承认事实，并出具书面材料，明确上述事实并表明该房产已增值3000元/平方，但中介仅在前期同意赔付定金4万元。吴先生认为，中介的隐瞒事实真相，致房产新政特别是限购、禁购政策出来后，让他不但失去买房资格而且在与中介的合同中房产涨跌的差价损失近50万元。他向法院起诉，希望获得法院支持，得到相应的赔偿。
点评：调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。
至于因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同目的不能实现，另一方主张差价损失的，要看双方有没有约定，双方对房屋差价有约定的，按约定，没有约定的，法院根据具体情况裁决，并委托评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。
刘女士和老公是外地人，两人在杭州的外企工作。5年前，他们在杭州买了第一套房子。不久前，两人又看中了城北某楼盘的一套精装修户型，总价200万元左右。因为他们再买房就属第二套房，首付不得低于六成，需要拿出120万元，剩下来的房款贷款的线倍。
刘女士想了个主意，找了个有购房资格但又没买过房的亲友，以他的名义将第二套房子买了下来，以缓解资金压力。她原本盘算着等过段时间把房子过户到自己名下，不料，这个亲友反悔了，不肯将房子“还给”刘女士。为此，刘女士不得不起诉至法院，想要回房子。
点评：自从限购政策出来后，有刘女士这样想法的人不少。针对这样的情况，《意见》中规定，实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，法院不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。
这条规定，目的在于防范因当事人规避调控政策而引起交易关系的不稳定，避免因可能存在的法律漏洞而导致调控政策受到冲击，以维护法律和政策的严肃性。
这就意味着隐名或借用他人名义规避政策买房，再想将房产转到自己名下的做法，目前行不通。除了隐名买房外，意见调控政策实施后签订的规避相关调控政策的房屋买卖合同不予支持，如使用和伪造缴税证明和社保证明者，当事人得自己承担全部责任。
2010年6月3日本报曾报道下城区法院公开审理房产新政后首起房屋买卖毁约纠纷。
来自河南的李全青在索要8万元预付款无果后，将房东告上法庭，要求对方退钱。他再三解释，造成毁约的原因是因为房产新政出台后，他无法提供1年以上在杭纳税证明或缴纳社保的证明，被银行拒绝发放按揭贷款，致使他无法如愿将看中的房子买下。他的律师当时也以房产新政属于“不可抗力”来解释毁约的原因。
点评：不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或推迟履行合同。
在以往很多房屋买卖毁约纠纷中，很多买家都以“不可抗力”来抗辩，像李全青的情况，省高院出台的《意见》中第二条作出明确规定，纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，但可能构成“不可归责于双方当事人的事由”或“情势变更”。调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。而对于调控前订立的合同确因限购、禁购政策而无法继续履行的，当事人均可请求解除合同。
去年5月，杭州的朴女士想把位于文三西路阳光花园的小户型公寓卖掉，可是因为三证放在某房产中介，她想去其他中介公司挂牌有点困难，这事让她十分郁闷。
早在3月份，朴女士在某房产中介以挂牌价69万元出售房产。1个月后，中介公司说有人要买她的房子，并让她签了一份居间协议，协议中约定4月25日签订购房合同。
签了协议之后，朴女士拿到买家付的2万元定金。可是，后来，买家变卦了，不要这套房子。为此，朴女士决定换一家房产中介公司挂牌出售房子。然而，这家中介不肯把她的房产证、土地证和契证交还，要求朴女士先支付1万元中介费。
点评：调控政策出台后，一些二手房房屋买卖合同当事人自行解除合同，有的则由于限购、禁购等原因被解除合同。受此影响，一些已经提供了部分中介服务的房地产经纪机构，常常为该不该收取以及收取多少中介服务费用、报酬问题，与买卖合同双方当事人发生争议，中介以此为由扣留“三证”。
对此问题，省高院出台的《意见》中第九条规定，房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持；但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价，以及其它违反《房地产经纪管理办法》等规定的收费，不予支持；另一方面，如果买卖合同当事人根据合同约定，已将购房款、定金以及房屋产权证书等资料交给房地产经纪机构的，可要求其返还。
来自省高院的统计数据显示，2010年全省法院共受理商品房预售合同纠纷3460件。今年一季度全省法院受理的商品房预售合同纠纷为960件，许惠春强调上述数据不包括二手房买卖纠纷和其它大量通过别的方式调解的房产买卖合同纠纷。对如何依法妥善审理好受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件，《意见》第十一条要求各地法院、法官要因势利导，力争双方当事人调解结案。事实上，截至目前，我省法院受理的此类案件，绝大部分是调解结案的。
本文来源：新华网 责任编辑： 王晓易_NE0011
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