浙江余姚：买房不成要求“双倍返还”定金40万被法院驳回这几个细节疏忽了！
2020年9月，陆先生从房屋中介了解到一处位于余姚丈亭镇的厂房，在多次现场看房后，陆先生决定购买该厂房。同年12月，陆先生就购买厂房的细节与房屋所有权人的家属林某进行磋商后，于当天通过银行转账汇款20万元作定金。林某在《厂房买卖定金收条》上作为收款人签名，其中载明，“若买方不想买此厂房，此定金归卖家，如卖方不愿意卖此厂房，定金将双倍返还卖方，双方约定一周内签订厂房买卖合同。”
然而，之后双方因厂房出售范围、付款方式等主要合同条款未能形成一致意见，导致房屋买卖合同迟迟未能签订。考虑到双方未能就合同内容达成共识，几天后，林某将20万元定金退回给了陆先生。
好不容易看中的房子，定金交了，房款也准备好了，就差“临门一脚”签合同，卖方却不卖了，这让陆先生无奈又愤怒。为此，陆先生将林某起诉至余姚市人民法院。
双方已就合同签订的主要条款达成一致意见，并向被告交付了20万定金，同时，定金收条上载明了于一周内签订正式合同，现林某拒不签订，存在过错，故要求林某双倍返还定金40万元。
其一，自己只是洽谈厂房买卖时的代表人，并不是产权所有人。其二，双方一直未谈妥厂房价格、付款方式、交房手续三个重要条件，根本就无法签订购房合同。鉴于厂房买卖合同还未签订，定金收条也应该无效。其三，双方未签订购房合同系磋商不成，不是被告的单方过错，不应适用定金罚则。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
余姚法院经审理认为，《厂房买卖定金收条》系当事人的真实意思表示，其法律效力自当事人实际交付定金时就产生。那么，被告是否应当根据定金收条的约定，承担返还双倍定金的违约责任呢？
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的防秒但漫卡精神，定金罚则应当概资事适用于一方当事人存在过错且有违约行为的情形。本案中，综合原、被告提交的证据及当事人的陈述，法院认为不足以认定被告存在违约行为和单方过错，理由如下：
一、双方未就合同主要条款达成一致意见，合同最终未能正式签订，无法证明是因被告存在违约行为和单方过错造成的。适用定金罚则的前提是双方应就房屋买卖的主要条款达成一致，如果在双方未就房屋买卖的主要条款达成一致的情况下，适用定金罚则，显然违背了合同法的自愿、公平原则。具体到本案中，《定金收条》未明确记载双方达成一致意见的主要合同条款，包括不动产出售范围、出售价格和付款方式等，难以推定双方已经完全磋商一致。原告提供的证据，仅能说明双方对合同主要条款存有争议，无法证明未签订正式合同是因被告存在违约行为和单方过错造成。
二、在磋商过程中，原告没有尽到审慎注意义务，双方均有过错。原告作为一个具备常识和理性的市场交易主体，在交易过程中应尽到必要的审慎注意义务，理应知晓被告并非房产权利人，且被告的行为也不足以使原告有充分理由相信其有代理权。
综上，双方最终未能签订正式合同，不能仅归责于被告，应合理推定为磋商不成，故本案不应适用定金罚则，被告无需承担双倍返还定金的违约责任。
作为一项普遍适用的金钱担保，定金在促进双方当事人信守承诺、提高交易效率方面具有积极意义，广泛运用在日常买车、买房等交易过程中。区别于保证、抵押、质押、留置等确保债权人一方利益的担保，定金对双方当事人均提供了履行保障。换句话说，定金惩罚性的法律效果，可能发生在给付定金的一方，也可能发生在收受定金的一方。在日常经营、生活中，合同订立方往往认为只要签订了定金合同便可以“高枕无忧”，但其实并不然。对此，法官作出提醒：
一、定金罚则的适用是有条件的。作为合同当事人，双方对合同的订立均有积极、诚信磋商的义务，尽快促成合同。如果怠于履行相应义务，导致合同未能订立，即使签订了定金合同也不能适用定金罚则。
同时，如果要适用定金双倍返还罚则，这些细节一定要注意！其中包括定金须已经完成实际交付、定金罚则中主合同须有效、合同未订立系单方违约等。
二、在交易过程中要尽到必要的审慎注意义务。在签订合同时，作为买方要尽到必要的审慎注意义务，比如，核实房屋所有权人信息、房屋是否被人占用等相关信息，并在合同中明确关于交付的具体时间、地点，以防履行合同时双方产生争议。
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
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