十四五开局之年的第一个季度，深圳各区已经开始布局推动重点更新单元。罗湖泥岗片区重点更新单元、大鹏新区三溪片区重点更新单元、罗湖区清水河重点更新单元、光明区轨道 13 号线车辆段片区重点更新单元、南山区西丽中心区（DY09）重点更新单元、南山区一甲村、常兴新村重点更新单元陆续进行意愿公示。

　　近日，龙岗区又率先在全市一次性推出多个平方公里级重点更新单元和重点利益统筹项目，力度之大，前所未有。

　　在各区推动重点更新单元的趋势之下，十四五新增计划立项空间留给一般项目的增量将相对有限，计划立项难度相对提升，借助重点更新单元，央国企通过政企合作连片改造机会窗口打开。

　　重点城市更新单元起源于 2016 年发布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2016]38 号），38 号文提出政府应主导在“十三五”期间于全市试点开展 10 个重点更新单元，要求在原特区内各区项目拆除范围不小于 15 万㎡，原特区外各区项目拆除范围不小于 30 万㎡，且项目合法用地权属比例要求仅为不低于30%，受到各区政府重视。据不完全统计，截止目前深圳市已有14个重点城市更新单元。

　　新桥东片区重点更新单元位于宝安区新桥街道庄村路以南、甘霖路以西、广深高速以东、屋山水库以北。

　　该片区位于粤港澳大湾区及广深科技走廊的核心地段及重要节点上，片区的产业转型升级对于打造粤港澳大湾区核心创新引擎，继续支撑深圳高新技术产业大发展具有十分重要的意义。

　　根据规划，项目规划面积为2.3平方公里，分三期开发建设，拟更新土地1.52平方公里，拆除总建筑面积达155万㎡，是深圳市首个“平方公里”级的城市更新单元。

　　该项目作为宝安区有史以来单体投资最大的产业项目，规划容积402万㎡，通过布局一批极具发展前景的高新技术企业和优质大型企业，形成粤港澳大湾区重要的产业升级支撑点，建成一座“智能制造+创新研发”的新桥智创城。

　　根据单元规划方案，新桥东片区重点城市更新单元用地面积1524305.9㎡，拆除范围用地面积1272815.4㎡，开发建设用地面积720035.6㎡，规划容积4021847 ㎡。

　　实施主体为深圳市宝实置业有限公司。深圳市宝实置业有限公司为深圳市宝安实业集团有限公司（以下简称“宝安实业集团”）全资子公司。

　　宝安实业集团成立于2017年。2016年11月24日，宝安区委区政府筹建深圳市宝安实业有限公司，将原街道企业划转管理；2017年1月19日，宝安实业公司揭牌成立；2017年3月，启动集团化管理改革，3月28日，宝安实业集团揭牌成立，正式投入集团化运营。

　　集团定位为基层基础投资建设运营商，承担拓展产业发展空间共同使命。经营业务涉及信息技术、文化创意、金融、房地产、商贸服务、物业管理、建筑等多个领域。宝安实业集团建设项目有汇智研发中心、中国宝安-生命科技园、威富集团总部产业园区、福宁高新产业园、新桥东项目。

　　项目效果图（仅供参考，最终以政府批复方案为准）

　　2018年3月14日“新桥东片区”城市更新工作小组成立。

　　2018年5月23日《新桥东片区重点产业城市更新项目工作方案》印发。

　　2018年10月新桥东片区重点产业城市更新项目指挥部工作会议召开，同意由宝安实业集团统一对项目一期范围内租赁合同已到期物业进行接租。

　　2018年11月《宝安区新桥街道新桥片区重点城市更新单元计划》（草案）公示。

　　2018年12月新桥东片区重点更新单元列入计划，拟更新土地1.52平方公里，单个项目用地规模全市最大。

　　2019年1月11日区产业发展工作领导小组第五十六次会议召开，研究项目专项规划（城市设计国际咨询、交通等专题）和搬迁补偿安置方案。

　　2019年4月25日新桥东片区列入深圳国家高新区。

　　2019年5月14日-16日新桥街道、沙井街道、宝安实业集团分别召开项目工作动员大会，并印发工作实施方案。

　　2019年5月10日区召开项目动员大会，印发《新桥东片区重点城市更新项目搬迁安置工作方案》。

　　2019年6月22日-7月3日各股份合作公司顺利召开股东大会并高票表决通过搬迁补偿等事项。新桥辖区7家股份合作公司通过率均达100%，沙井辖区1家股份合作公司通过率达97%。

　　2019年8月项目一期建筑物拆除工作启动。

　　2019年9月16日《宝安区新桥街道新桥东片区重点城市更新单元（含康大工业基地城市更新单元）规划（草案）》公示。

　　2020年2月13日新桥东片区更新项目公开选择市场主体。

　　2020年2月20日新桥东片区更新项目公开选择市场主体入围名单出炉，仅宝安实业集团入围。

　　2020年2月24日新桥东片区更新项目专规审议通过，并予以公告。

　　2020年2月27日新桥东片区更新项目市场主体选定结果公告，花落深圳市宝安实业集团有限公司。

　　2020年8月7日项目一期进行实施主体公示。

　　2020年10月23日在经过两年多的前期筹备后，宝安区新桥东片区重点城市更新项目（一期）正式开工建设。

　　2020 年 6 月 29 日，深圳市规划和自然资源局发布关于《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元计划》的公告。

　　宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元拟拆除重建用地面积1401446㎡；拟更新方向为居住、新型产业、商业等功能；土地移交率不低于41%。

　　更新单元内落实不少于50000㎡的教育设施用地（高中）；在更新单元规划阶段按照相关要求落实沙井古墟历史风貌区的保育及活化工作；在更新单元规划批准前，按照相关要求完成拟拆除范围与城中村综合整治区重叠且拟拆除区域的占补平衡工作。

　　申报主体为深圳市宝安区城市更新和土地整备局。

　　据了解，项目采用“重点更新单元+历史街区活化整治”模式和“政府规划统筹+市场主体实施”方式，实施金蚝小镇连片旧屋村和历史街区活化整治，并在首期完成活化整治提升工程，保护和传承好蚝文化。

　　项目前期统筹主体为华润置地。华润置地在深圳布局了超19个城市更新项目，除盐田、大鹏外，其余每个区域均有项目布局。宝安区项目数量最多，共有8个，分别是潭头项目、航城项目、草围项目、凤凰岗项目、罗租项目、雾岗项目、黄埔项目、白石厦项目。南山区有华润城（大冲村旧改）项目、南油天安工业区项目、南油生活区项目3个项目，罗湖区有湖贝项目、罗湖村项目，龙华区有民治上塘项目、科技小镇项目，其余项目为光明区新益工业园、福田区梅林项目、龙岗区下李朗项目、坪山区坪山展览馆项目。

　　项目效果图（仅供参考，最终以政府批复方案为准）

　　2020 年 1 月 17 日，深圳市城市更新和土地整备局发布关于《盐田区沙头角街道田心工 业区片区重点更新单元计划》的公告，成为盐田区首个重点更新单元项目。2021 年 1 月 22 日，盐田区沙头角街道田心工业区片区重点更新单元规划（草案）经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会 2021 2 次会议审议原则通过。

　　项目位于深圳市盐田区沙头角街道梧桐山隧道口东侧，紧邻深盐路和沙深路。

　　更新单元用地面积181164.8㎡，拆除用地面积159190.8㎡，开发建设用地面积107749.8㎡（含划入国有未出让零星用地3000㎡），规划容积为1154415㎡，规划容积率10.7。

　　2019年7月底，华夏幸福与沙头角街道办签订合作协议，接受沙头角街道办委托，正式以前期服务商的身份进驻项目，开展城市更新系列前期工作。

　　2019年华夏幸福已成功被选定为城市更新前期服务商项目共8个，其中深圳有6个项目，包括盐田区田心项目、坪山区碧岭项目、宝安区东风村、宝安区凤凰村、光明区上村工业区、宝安区沙浦围；东莞有2个项目，分别位于中堂镇蕉利村和常平镇金美村。

　　项目效果图（仅供参考，最终以政府批复方案为准）

　　轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元

　　2020 年 5 月 12 日，光明区城市更新和土地整备局发布了关于政府购买“光明区轨道 13 号线车辆段片区重点更新单元项目前期服务”的公告。2021 年 2 月 23 日，光明区城市更新和土地整备局发布深圳市光明区凤凰街道轨道 13 号线车辆段片区重点城市更新单元更新意愿公示。

　　光明区凤凰街道轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元拟申报拆除范围用地面积1297428㎡。

　　申报主体为光明区城市更新和土地整备局。

　　根据股东大会决议，项目前期服务商为深圳市宏发房地产开发有限公司。宏发集团是深圳本土知名房地产商，早期都以宝安为大本营，逐渐扩张至全市各个区域，并有多个厂区改造项目，项目储备比较丰富，在光明区开发的项目有宏发嘉域、宏发上域、宏发雍景城、宏发美域、宏发天汇城、宏发万悦山（光明万丈坡城市更新单元）等，同时，还有多个产业园区。

　　据了解，深圳市轨道13号线起于南山区歌剧院站，止于公明北站，是支撑深圳西部发展、覆盖中西部地区的南北向交通走廊。目前13号线北延线已纳入《深圳市城市轨道交通四期建设规划调整》，轨道13号线车辆段选址于凤凰街道塘尾片区。

　　根据光明区委、区政府工作部署，为加快推进轨道13号线车辆段选址的落实与实施开发，决定以“重点更新单元+局部利益统筹”为主抓手，在落实车辆段的基础上，挖掘轨道站点周边二次开发潜力地区(研究范围约196公顷)，通过“站城一体化”设计和TOD综合开发，打造”光明西南组团中心”及“生态、宜居、乐业的综合新城区”。

　　光明区轨道13号线车辆段片区综合开发项目工作进度计划安排表

　　2021年2月26日，罗湖区清水河街道办事处发布清水河片区重点城市更新单元意愿公示。

　　清水河片区重点城市更新单元位于罗湖区清水河街道，南临清水河一路、西接红岗路路，东临广深铁路，北临布吉河河道，拟拆除用地规模约46.0公顷。

　　清水河片区重点城市更新单元拟拆除重建范围内主要为仓储物流用房、城中村私宅与旧住宅小区，含部分商业用地、教育设施用地等，拟拆除范围用地面积459996.8㎡。经协商一致，清水河片区重点城市更新单元范围内权利人已与区城市更新和土地整备局签订城市更新意愿委托书，目前更新项目范围内同意更新意愿已达80.5%。

　　申报主体为深圳市罗湖区城市更新和土地整备局。

　　泥岗片区重点城市更新单元意愿公示

　　2021年1月19日，罗湖区清水河街道办事处发布清水河街道泥岗片区重点城市更新单元意愿公示。

　　泥岗片区重点城市更新单元位于罗湖区清水河街道南临坭岗路（北环辅道）、北接金湖路，东临梅园小区，西至银湖路。泥岗片区重点城市更新单元拟拆除重建范围内主要为混合功能，含旧村、住宅用地、商业办公用地、交通设施混合用地等，拟拆迁范围用地面积171145.4㎡。

　　申报单位为深圳市罗湖区城市更新和土地整备局。

　　根据相关委托证明材料，项目前期服务单位为卓越集团。目前，卓越集团在深圳已有超过30个旧改项目，其中盐田桥东旧改项目、龙华牛湖北片区项目、坪山汤坑片区项目、卓越九珑项目、葵涌谭屋围项目、葵涌横头双伍、横朗城市更新项目、松岗商业中心、宝安翻身47区项目等均已启动。

　　2021年2月11日，大鹏新区城市更新和土地整备局发布大鹏新区葵涌办事处三溪片区重点城市更新单元更新意愿公示的通告。

　　大鹏新区葵涌办事处三溪片区重点城市更新单元北起新区管委会，南至葵涌执法队，倚靠规划的环城北路、延安路、坪葵路三线围合，是葵涌中心的行政、文化、经济核心区，拟申报拆除范围用地面积736562.8㎡。

　　申报主体为大鹏新区城市更新和土地整备局。

　　2020年10月15日，深圳市大鹏新区葵涌办事处三溪片区重点城市更新单元前期服务委托协议签约仪式举行，前期服务商为深圳市三溪房地产开发有限公司，查询工商信息显示，该公司由恒大地产集团（深圳）有限公司持股85%。

　　恒大集团以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的世界500强企业集团。根据恒大2020半年报披露，恒大拥有旧改项目104个，其中深圳55个，大湾区12个（除深圳以外），太原11个，石家庄4个，昆明3个，贵阳3个，郑州2个。

　　据了解，该项目计划将被打造成为一个集公共服务、文化活动、商贸办公、居住生活为一体的宜居宜业城区，成为东部公共服务核心、中央商务片区及生态宜居家园。

　　项目效果图（仅供参考，最终以政府批复方案为准）

　　据悉，三溪片区重点城市更新单元规划研究于2019年10月启动，前后经过8轮修改、完善，最终形成了目前的项目成果。项目规划衔接已有的规划骨架，优化整体规划布局，构建“一轴、一带、三心、多组团”的规划结构。

　　一轴：为城市中央发展轴，依托葵坪路串联新区行政中心与商务中心，形成城市中央发展轴线。

　　一带：为三溪河景观绿带，沿三溪河打造贯穿全域的景观绿带。

　　三心：为三大城市服务中心，即行政办公中心、商贸服务中心、综合服务中心。

　　多组团：即多个城市功能组团，包括中央商务组团、人文生活组团服、产城融合组团等，计划打造成为一个集公共服务、文化活动、商贸办公、居住生活为一体的新一代宜居宜业城区先行示范标杆，成为东部公共服务核心、中央商务片区及生态宜居家园。

　　西丽中心区（DY09）重点更新单元

　　2021年2月27日，南山区西丽街道西丽中心区（DY09）重点更新单元更新意愿公示。

　　西丽中心区（DY09）重点更新单元位于南山区北部片区，沙河西路以西，规划石鼓山路以南，义和街以东、西丽南支路以北区域，拟拆除范围面积约151649㎡。申报主体为深圳市南山区城市更新和土地整备局。

　　2021年2月27日，南山区南头街道一甲村、常兴新村重点更新单元更新意愿公示。

　　一甲村、常兴新村重点更新单元位于南山区南头街道，分为一甲村片区及常兴新村片区，两个片区联合申报重点更新单元的拟拆除面积共计163950㎡。申报主体为深圳市南山区城市更新和土地整备局。

　　一甲村位于深南大道、前海路、南新路、南头街围合区域。一甲村位于深南大道、前海路、南新路、南头街围合区域，已列入2018年深圳市南山区城市更新单元计划第三批计划；常兴新村位于桃园路以南、南新路以东、常兴路以西，目前已完成常兴新村片区的房屋及其它地上附着物的更新意愿征集工作。

　　平湖旧墟镇片区（GX04）重点城市更新单元

　　2018 年 1 月 9 日，深圳市规划和国土资源委员会发布《龙岗区平湖街道平湖旧墟镇片 区（GX04）重点城市更新单元计划》，为深圳市首个列入计划的重点更新单元，项目专规于2021年2月20日进行公告。申报主体为深圳市龙岗区城市更新局（现为龙岗区城市更新和土地整备局）。

　　项目位于平湖街道中心，东临平湖大街，西临上大街，南临守珍街，北邻平龙路。

　　更新单元用地面积216388.6㎡，拆除范围用地面积202083.9㎡，开发建设用地面积106622.8㎡（含划入零星用地3000㎡），规划容积862230㎡，规划容积率8.1。

　　项目拟由特发集团操盘。深圳市特发集团有限公司成立于1981年8月1日，是深圳市最早成立的国有大型综合性企业集团。特发城市更新公司近年来深耕深圳，在市属国企中率先大举进入城市更新领域，在全行业中率先进入土地整备利益统筹市场，储备的各类城市更新和土地整备利益统筹项目已达20余个，用地储备超1160万㎡，货值达2740亿元。

　　2021年3月23日，由龙岗区政府主办，龙岗区城市更新和土地整备局等相关单位承办的龙岗区平方公里级重点城市更新单元和重点利益统筹项目推介会正式召开。

　　据悉，该区今年首批推出的“4+1”更新单元和利益统筹项目涉及龙岗街道龙园片区、宝龙街道南约片区、布吉街道布吉新城片区、宝龙街道东部高铁新城西片区；1个重点利益统筹项目为南湾街道南岭村社区土地整备利益统筹项目。

　　龙岗区平方公里级重点更新单元相关情况介绍：

　　位于龙岗街道龙园片区、龙岗河沿线，南临龙岗大道、西临龙城大道；研究范围约550公顷，拟拆除范围约199公顷；拟拆除范围内现状总建筑面积约324万㎡，毛容积率约1.64；图则主要以居住、工业和商业为主。

　　位于宝龙科技城范围，东临宝龙五路、南临东部过境高速、西临宝横路、北临沈海高速；研究范围约537公顷，拟拆除范围约75公顷；拟拆除范围内现状总建筑面积约75万㎡，毛容积率约1.0；图则主要以工业、居住为主。

　　布吉街道布吉新城片区重点更新单元

　　紧邻深圳东站，位于布吉街道布吉老街片区，东临龙岗大道、南临西环路、西临清平高速、北临西环路；研究范围约360公顷，拟拆除范围约144公顷；拟拆除范围内现状总建筑面积约366万㎡，毛容积率约2.54；图则主要以居住、商业为主。

　　宝龙街道东部高铁新城西片区重点更新单元

　　位于宝龙街道东部高铁新城片区，东临深汕路、南临厦深铁路、西临水流田公园、北临沈海高速；研究范围约191公顷，拟拆除范围约116公顷；拟拆除范围内现状总建筑面积约127万㎡，毛容积率约1.09；图则主要以工业、居住为主。

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