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嘉兴物流高标准仓储设施调研报告「瑞莱博i选址」

admin7个月前 (09-26)浙江产业信息12

　　“过剩、过热”这样过早的对嘉兴市场的盖棺定论未免有点草率。今天，我们想邀请您一同品鉴瑞莱博独家发布的《嘉兴物流高标准仓储设施调研报告》，了解嘉兴高标仓市场的过去和现在，也许能帮您重拾信心，整装再出发。

　　187万平方米新增供应意味着什么？

　　太仓：统计口径为截止2021年已建成项目 146万平方米，指纯物流地产开发商的供应，不包括自建自用或者自建外租的仓储设施

　　面对未来2年集中的供应，不少机构投资者难掩心中的忐忑之情。嘉兴还能不能投？成了大家茶余饭后躲不开的工作话题之一。

　　一方面，在华东地区的每一个物流市场，土地政策都在持续收紧，地价成本逐年攀升，此时若不出手恐怕再无机会入市。另一方面，许多资本看中嘉兴的价值洼地，在过去几年大举进入，短期内市场面临供应量的井喷，去化压力加大将是未来几年的常态。

　　嘉兴之所以富饶，与其得天独厚的地理位置密切相关：地处长三角核心地带，扼太湖南走廊之咽喉，更是上海、环杭州湾、环太湖三大经济圈的交汇点。独特的经济优势和发达的交通位置令其成为虎踞龙盘之地，无论是供应端还是需求侧，嘉兴在华东地区的高标准物流仓储市场都有着举足轻重的地位。

　　嘉兴，自古以来便是繁华富庶之地，素有“鱼米之乡”的美誉，从其别称“禾城”、“秀州”也能窥见一二端倪：擅湖海鱼盐之利，号泽国秔稻之乡。

　　作为交通运输部和浙江省“部省共建的五大重点物流基地之一”，嘉兴不仅拥有长三角制造业、商贸业、物流业三业联动的现代物流示范园区——嘉兴现代物流园；诸多知名物流地产开放商、快递及零售企业、私募股权投资基金亦都纷至沓来，在嘉兴这片热土上布局自己的仓储版图。(登录瑞莱博官网：i选址-，房源真实，时效性强，操作便捷，服务专业！)

　　在电商行业高速发展和后疫情时代下对物流供应链提出新需求、新挑战的今天，嘉兴的高标准物流仓储市场较之以往面临着更大的机遇与挑战。瑞莱博市场调研团队一直致力于对高标准物流仓储市场的研究，旨在为交易链中的各个环节（包括：投资、融资、选址、采购、租赁等环节的参与方）提供更严谨的数据支撑和市场解读，为各方的高效决策赋能。

　　在进行市调报告的解读之前，先来了解下什么是高标仓。有别于传统仓，高标仓在空间利用、项目选址、自动化水平、合规属性上都有着不可比拟的优势。在物流仓储领域，高标仓蕞主要的功能就是降本增效。

　　此次，瑞莱博市场调研团队发布2021年度下半年《嘉兴物流高标准仓储设施调研报告》，将从多维度对嘉兴高标准仓储市场及相关子市场进行解读，一起来了解下吧。

　　经历了过去两年的放量集中供应后，整个嘉兴市场的存量规模已逼近500万平方米大关。未来2年，除了已经确权的土地进一步完成既定的开发计划之外，我们相信当地政府将适度收紧对土地用途的把控，并对项目的税收、产值等经济效益的关注度持续加大。若过往的一批新建成项目无法达到政府的预期，预计未来2-3年用于开发新建仓储设施的土地供应将进一步收紧。

　　因此，瑞莱博认为，嘉兴市场短期内去化存在一定压力，中长期的租赁表现将逐渐稳定。值得注意的是，嘉兴各子市场表现不一。未来，无论是对于已建成项目的招租，还是新批项目开发，核心课题之一都将聚焦在引进同时兼顾租户、开发商和政府三方利益关切的优质项目。去化周期可能因此有一定程度拉长。

　　嘉兴市场聚集了众多品牌开发商。目前，市场份额前三的物流地产开发商包括维龙、万科和丰树，其市场占有率分别是11.9%，7.1%和6.9%。

　　在供应端，近两年来嘉兴市场保持集中供应，且新增项目主要集中在诸如乍浦、海盐和独山港等新兴子市场。当前整个嘉兴市场的存量约471万平方米，较2018年约200万平方米的市场规模足足翻了一番都不止。未来两年，市场仍将见证187万平方米的新增供应，但趋势已较2019、2020年有所趋缓。相较于前两年的大场面，实在是不必过于惊慌。

　　在需求侧，落户嘉兴的需求主要有两大特点：

　　1）来自上海的外溢需求（无论是由于过去2年上海市场缺乏有效的高标准物流仓库供应，还是因租金成本的快速上涨挤压出的一部分对租金承受力相对较弱的需求）

　　2）本身就定位于华东区域性配送的需求。尤其过去几年，电商和社区团购的发展的带动效应尤为明显。2021年前11个月嘉兴实现网络零售额1736.2亿元。2019年实现网络零售额1999.7亿元，同比增长21.0%。即使受到疫情影响，2020年仍实现网络零售额1857.4亿元，同比增长7.0%，表现依然稳健。同时，疫情催生出的社区团购带来了新的仓储需求增长机会。

　　嘉兴非保税高标仓市场新增供应量与净吸纳量

　　当下，地方政府对于部分项目的准入门槛提出了更高要求（尤其是土地用途为工业，依托诸如高端生产制造等制造业项目进行立项，而实际按照高标准物流仓储设施的规格进行施工并招商运营的项目）。因此，在招商方面，为契合政府的要求，部分项目在客户准入时将优先级给到了工业生产制造客户，待招商形势得到政府层面一定的宽限之后再行引入物流仓储类客户。由此，瑞莱博对2021年全年空置率作出小幅度上调。

　　注：瑞莱博市场调研部曾在2021年7月份进行过嘉兴市场的定制化调研，上述预测在此基础上作出小幅调整

　　撇开政策方面对部分项目的招商带来的影响，嘉兴市在2021年下半年表现出较为强劲的去化动能，部分子市场方面如南湖、秀洲和嘉善等区域租赁交易活跃，并呈现出量价齐升的喜人表现。例如，远洋嘉兴南湖产业园过去6个月内新签租约的租金水平较园区上一轮的租金有10%以上的提升。

　　随着未来2年新增供应态势趋于缓和，预计2023年后嘉兴市的整体空置率将回落。

　　嘉兴非保税高标仓市场租金与空置率

　　多个子市场（例如南湖、秀洲及海宁等）持续回暖令瑞莱博在展望2021年全年的空置率时，有信心在其7月份完成的市场调研报告结果的基础上，作出小幅上调，市场整体租金从RMB 0.99元/平方米/天到1.01元/平方米/天。随着新增供应量趋于稳定，预计2022年租金水平保持稳定优化。

　　注：报告内出现的租金价格皆为含税有效净租金价格，指房屋租金单价平摊/折算完免租期、提前进场装修期(如有)等优惠期限后，加上物业管理费(如有)的含税金额总和。有效净租金均为含税价格。默认按照含税价格=不含税价格*1.081的综合税率进行换算。

　　在一边是供应量仍旧保持高位运行，而另一方面土地政策又将逐步收紧（过了这个村就没这个店）的双重压力之下，为了在把握单个项目投资机会的时候帮助决策者做出更精准的判断，对相应细分子市场的研究和分析就显得更加至关重要。

　　瑞莱博及其市场调研团队深挖仓储物流领域中的相关子市场，通过严谨的调研、筛查、分析得出独家调研结果，从而满足不同项目投资者的需求。

　　就嘉兴物流高标准仓储市场而言，瑞莱博也对其子市场进行了相应的调研、分析和解读。

　　目标地块周边关键子市场存量项目当前及未来供应量

　　桐乡、平湖和海盐三个子市场在2020-2021年经历了较为集中的建设、供应期，在建项目占比均超过当前市场存量。例如，维龙桐乡洲泉物流园，开发面积约15万平方米；易商平湖独山港物流园，开发面积约19万平方米；乐歌海盐物流园，开发面积约11.5万平方米。未来这三个子市场短期内将难免遭遇一些价格上的贴身肉搏。而嘉兴传统的几个物流子市场（例如：秀洲、南湖、嘉善和海宁等子市场）新增供应相对较少，其租金水平得以实现稳健增长。

　　嘉兴物流子市场供应量与有效净租金

　　嘉善，作为整个嘉兴市场承接上海外溢需求的头部站，租金保持领先位置；

　　秀洲，是嘉兴物流的发源地，多个物流园区集聚，经过多年的沉淀已经成为嘉兴头部大物流市场，各种资源及配套齐全，租金稳步攀升；

　　南湖，紧跟嘉善的脚步，过去1年内呈现出明显的租金爬升的良好态势；

　　海宁，尤其是海宁西同样作为杭州下沙片区的补给站，在满足包括电商、社区团购等仓储需求的过程中发挥了重要的作用，租金稳定；

　　平湖、桐乡、海盐三个子市场是嘉兴未来新增供应的主要投放地，当务之急是引入一两家“流量型主力租户”，凭借其自身强大的业务成长性和延展性，带动大体量面积的去化。

　　尽管嘉兴市场经历了集中供应时期，市场将迎来短至中期的去化阶段。但是，各个子市场的表现却有所分化。未来供应相对较小的子市场如嘉善和南湖等租金水平稳定发展。对于其他子市场，去化的策略在于平衡开发商、租户和政府三方权益。

　　除非特别注明，本报告的所有数据与信息版权均归属瑞莱博所有。未经许可，任何机构与个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。

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　　本报告仅限于瑞莱博的客户和专业人士使用，不可作为证券或其它金融产品的买卖依据。瑞莱博不承担使用或依赖本报告中的数据与信息而导致的任何损失。

　　瑞莱博保留对本报告的所有权利。

　　作为仓储及工业设施租售专家，瑞莱博及其市场调研团队不断突破，将数据调研维度下沉至细分领域的子市场，进行多维度闭环，针对不同需求的客户提供定制化市场调研服务，旨在为机构投资者赋能，从而使投资环境更加明朗。