厂房卖出写字楼价 工业用地大玩“变身术”
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工业用地的性质，却堂而皇之地打着别墅式办公的旗号对外销售，并卖出写字楼的价格。这种特殊的“写字楼”目前已经成为上海远郊分享商办市场发展机遇的法宝。
“很多办公产权的项目并非全是office，而是生产车间。这就是目前的市场情况。大量在工业用地基础上的办公楼，已经开始销售，或是租赁。”上海方方地产咨询机构首席咨询师胡宗亘称。
当然，这只是一小部分，大多数类似的项目都因为无法取得预售许可证，所以无法进行分割销售，而仅能通过出租回收成本。
“我们的土地性质是工业用地，但是项目是厂房式办公，建筑形态都是面积约1500平方米左右的独幢别墅。”中邦MOHO(中邦商务园)的售楼人员对《头部财经日报》解释。
在对外宣传中，该项目往往将“物业属性”标榜为“办公(商品房)”，物业形态则是“独幢别墅”。事实上，该项目包括28幢现代办公楼以及酒店式商务会所，商务楼占地92588平方米，容积率0.60。
目前，该楼盘的售价均价为7800元/平方米，可以独幢出售，也可以分割出售。更令人称奇的是，据其售楼人员表示，如果仅购买一层，也就是约500平方米的办公面积，也可以拿到独立房产证，并可以合法转让。
掩藏在办公楼物业背后的，是该项目工业用地的土地性质。对此，售楼人员对记者坦言：“由于地处金桥出口加工区南区，所以土地用途是无法改变的，但是产品则是以办公为主，而并非大规模生产。”
记者通过房地产交易中心网上备案了解到：该项目的确有浦东新区建设局颁发的商品房预售许可证，而土地性质一栏也明确标注为“工业用地”。记者同时查阅了该楼盘的房产证，虽然土地性质依旧是“工业用地”，但是“房屋状态”的“类型”和“用途”都是空白。
据知情人士介绍，在浦东新区，类似的项目还有很多。由于原先都是工业园区的土地，所以虽然分割对外出售，也无法改变其土地性质，但是其房屋性质显然是办公所用。
地处张江东区的浦庆国际机电数码园也是同样情况。该项目的预售许可证上也明确标注了其“工业土地”的性质，但同样以“商务楼”为性质。记者通过其售楼人员了解到：其建造的办公楼的销售价格为6500元/平方米。与中邦MOHO不同的是，该项目可以更加灵活地分割销售，将每幢2000平方米到3000平方米分割为420平方米的单位面积，都可以获得独立的产权证。
写字楼与厂房之间的租金差异显然成为类似产品出现的原因所在。记者了解到，2006年，上海乙级写字楼平均租金水平为0.5美元/平方米/天，市区的销售价格通常都在1万元/平方米以上。
目前，中邦MOHO项目109套的总套数，已经售出71套。按照登记的5829元/平方米的累计合同均价，该项目已经回收资金2.05亿元左右。浦东新区外环到远郊的办公楼租赁价格为每天2~4元/平方米。
“商务别墅”的项目让中邦置业集团尝到了甜头。据了解：该公司正在筹备其无锡“MOHO项目”，而记者调查得知：这块正在酝酿另一个“商务别墅”的项目位于无锡西南，土地性质依然为工业地块，总用地面积72790平方米。
记者了解到：目前我国法定的土地分类标准有两个，分别是国土资源部2001年发布的《土地分类》(国土资发[2001]255号)和建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB137-90)，两者都是以使用的主要用途对土地进行分类。
按照上述两个土地分类标准：工业地产是住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地，工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套等。其中，工业用地中企业的生产和经营性用地为典型的工业用地，而仓储用地、港口码头用地、公共基础设施用地、水利设施用地等则视同为特殊的工业用地。
“我们之前也曾做过类似的努力，想以研发中心为用途，从而销售写字楼的物业。但是按照政府规定，一定要是真正引入了研发型企业才可以过关。”一位浦东的工业地产开发商对记者表示。
工业地产有较多的分类方法，根据房地产开发商参与项目的方式可分两种，一种是房地产开发商建设标准的厂房，物流中心等配套设施，之后出租或出售。另外一种是根据企业要求为其量身定制特定的厂房等，然后出租或出售。但是，“工业厂房”并不在规定范围之内。
“理论上来说，工业用地应该绝大部分面积用于工业厂房、仓储以及物流所用，只有小部分用来进行辅助性办公。而目前的情况是，一些项目大部分的面积都用来作办公用途。所以，即使有补交土地款这一说，但是依然不是所有的类似项目都可以获得预售许可证。目前市场上的情况是，有些项目可以将办公性质的楼宇进行整栋转让，还有的可以一层层购买，小部分可以分套购买。而房产证的办理情况也各有不同。”知情人士对本报记者分析说。
同时记者了解到：目前上海一些工业土地都是在2002年到2005年通过协议出让取得。通行的惯例是：类似的项目仅可以对外租赁，却不可以以独立产权进行分割销售。
2007年1月1日开始实行的《全国工业用地出让蕞低价标准》规定了全新的工业用地价格，禁止零地价和低成本转让工业用地，同时规定了工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。《标准》中规划了十五等用地，地价上涨约40%~60%。其中一等地约56万元/亩，蕞低等地约4万元/亩。
“前两年我们取得土地的价格为50万元/亩左右。现在要取得预售许可证，就必须补交100万元/亩的土地出让金。这是一种变通的方式。”一位开发商对本报记者称。记者了解到：在新规定实施之后，之前很多已经签约的协议出让土地也必须经过招拍挂的方式进行出让。
“在公开招拍挂之后，合同中会对土地用途作更加细致的规定，将有利于市场的进一步规范化。”该开发商称。
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