京东冲刺首单民企仓储物流REIT｜园区plus
编者按：园区是一个载体，上游连接资本市场，中间承载实体经济，下游输出产品和服务，串联起产业发展全链条；园区也是一部历史，从工业园区、开发区到智造园区，从物流仓库、物流园到高标仓和冷链，见证经济发展变迁的全过程。经济观察报推出【园区plus】系列报道，用以记录新经济篇章下园区新貌。
经济观察报 记者 田国宝12月7日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金向上交所申报基础设施公募REITs获得受理。这是继盐田港和普洛斯中国之后，国内第3家申请上市的物流园区类公募REITs。
自2021年6月首批公募REITs上市以来，公募REITs进展迅速，截至12月9日，已经完成上市的有28支，还有3支在申请中。其中已经上市及正在申请的园区类公募REITs有13支。
为参与这一全新的资产证券化试点，各家企业均拿出了旗下的优质资产，包括这次京东物流申请公募REITs的底层资产，也是京东物流旗下较为优质的园区，在重庆、武汉和廊坊的三个园区的出租率均达到100%。
这更像是一次实力的大比拼，出租率、租金水平、盈利能力等指标，某种程度代表着背后操盘团队的招商和运营能力。无论是产业园区，还是物流园区，招商和运营无疑是蕞为关键的核心竞争力。
嘉实京东物流REIT的基础资产是重庆、武汉和廊坊的三个物流园，其中武汉和廊坊园区均为京东亚洲一号项目。
根据招募说明书，截至2021年底，京东自建并运营的仓储面积899万平方米，在建及待建面积547万平方米，已经自建67座亚洲一号智能产业园。
亚洲一号是京东在境内持有的以高集成自动化为特色的智能现代化物流仓储物业，从入库、存储、包装、分拣，全流程、全系统高度智能化和无人化，可以大幅提升时效性和配送质量，可应对电商灵活多变的订单业务形态。
嘉实京东物流REIT如果能够顺利上市，将成为首支国内民企仓储物流REIT，截至12月9日，已经上市或在申请的公募REITs原始权益人，普洛斯和东久中国是外资背景，其余均为央企或地方国有企业。
2021年4月21日，以招商蛇口为首的4支公募REITs同时申报，涉及收费公路、产业园区和公共设施；当年4月28日，又有6家申报，涉及污水处理、产业园区和高速公路和物流园区。
首批申报的10支公募REITs中，有9支于同年6月21日上市。由于是国内首批公募REITs产品，无论是园区类的招商蛇口和张江光大园区，还是物流类的盐田港和普洛斯，均为各自领域的佼佼者，上市后受到市场追捧。
京东物流是时隔一年半之后，第三家申请公募REITs的物流类产品。嘉实京东物流REIT原始权益人为北京京东世纪贸易有限公司，成立于2007年，为在纳斯达克和港交所上市的京东集团的全资子公司。
这次申请发行REITs的是京东物流旗下67座亚洲一号中的3座，其中重庆和廊坊园区主要为干品库房，武汉园区为中转仓库。根据招募说明书，嘉实京东物流REIT成立后，京东世纪贸易及关联方将持有34%的份额。
三座物流园合计建筑面积35.1万平方米，总估值15.65亿元，园区内主要租户均为京东物流旗下的公司，关联方提供的收入占比均超过98%，收入来源包括仓库租赁、物业管理收入及部分场地收入。
根据京东物流提供的数据，上市回收的资金，将继续投入建设物流园区及产业园区，包括北京大兴临空区、首都电子商务综合配套产业基地、重庆巴南、武汉蔡甸和武汉临夏等项目。
嘉实京东物流REIT的管理机构为嘉实基金，主要负责人为王艺军、魏晨熙、孙磊和张卓等人，四人均在基础设施资产运营管理领域具备5年以上的经验。基金托管人为中信银行。
作为京东商城重要配套，依托京东商城庞大的交易量，三个园区的出租率常年保持在100%。其中廊坊园区平均月租金36.05元/平方米，武汉园区月租金32.4元/平方米，重庆园区的月租金为22.53元/平方米，年度租金平均涨幅在3%左右。
嘉实京东物流REIT一个显著特征是，与京东集团其他业务深度绑定，从三家物流园区的租户构成来看，第三方租户占比较少，均为本地一些小商户，大部分业务和收入均依赖京东集团。
从招募说明书来看，三家园区中，廊坊园区虽然运营时间较短，但由于地处北京和天津两大直辖市之间，且京津冀区域高标仓供应较为紧张，因而保持了较好的收益。
红土创新盐田港REIT底层资产的租户结构也与京东类似，唯一的租户为盐田港持股55%的深圳市通捷利物流有限公司，剩余45%股份由全球捷运物流持有。目前平均月租金为36元/平方米，年度租金增长率为5%。
单一租户占比较大也是国内物流园区一个较为普遍的现象，包括深圳龙岗铁东物流园区、温州瓯江口港物流园区、杭州富春崇贤港物流园及天津港保税区，均为单一租户，一定程度保证了园区收益稳定性。
可供对比的是，中金普洛斯REIT的底层资产是7个物流园区，共有市场化租户53个，平均出租率为94.6%，平均月租金为43元/平方米。由于底层资产相对较好，所以租金水平比京东物流更高。
招募说明书显示，2022年上半年，京东物流REIT的3个园区营业收入合计5315万元，净利润2079万元，净利润率达到了38.8%，重庆、武汉和廊坊园区的净现金收益率分别为2.9%、2.37%和2.75%。
2022年上半年，普洛斯的7个园区收入合计1.81亿元，净利润1600万元，利润率是8.8%左右，红土创新盐田港的利润率为37.9%。从利润率来看，国内公司项目利润率要高于普洛斯。
从经营性现金流来看，2022年上半年，京东三家物流园区的净现金流为4287.69万元，红土创新盐田港为7461.58万元，中金普洛斯达到了1.22亿元，整体来看，现金流与园区租金水平及规模相关。
京东物流REIT的资产持有人为京东产发，京东产发也是京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团，主要从事物流园区的投资开发、资产管理和多元化增值服务。主要运营机构为京东东鸿。
换而言之，京东产发主要做物流园区开发建设，建成后，交由京东东鸿来运营管理，从而与京东集团旗下电商交易、京东物流快递等业务形成闭环。这一点与阿里旗下的菜鸟有一定区别。
目前，国内物流行业竞争激烈，从投资主体的背景来看，以安博、丰树、嘉民、乐哥、普洛斯等为首的外资物流仓储建设方市场占比在一半左右，以宝湾、易商、盐田港、顺丰等在内的内资占比20%左右。
万科旗下万纬物流，以及招商局、华润等房地产开发商投资的物流园区占比在10%左右；此外，还有包括平安不动产、光大安石等金融机构作为投资主体，以及京东、菜鸟、苏宁等电商投资为主的物流园区。
国内高标仓起步于2003年，普洛斯等外资凭借专业化资本和运营优势，快速实现大规模布局，仅普洛斯一家在高标仓市场占比即达到26%；2014年以来，国内资本开始大力布局这一领域，第二名的万纬物流在高标仓市场占有率为8%。
京东从2007年开始自建物流网络，2012年开始建设亚洲一号项目，目前在国内主要一二线个亚洲一号智能物流产业园区，加上旗下的配送中心、分拣站等网络，已经覆盖国内大多数县级区域，并覆盖全球224个国家和地区。
但是由于缺乏成本低廉的融资渠道，与同行相比，京东物流无论在亚洲一号的布局力度和数量方面，还是建成园区的盈利方面，均有巨大的进步空间，尤其是与以普洛斯为首的外资物流企业相比。
从财务指标来看，京东东鸿仍处于亏损中，2022年上半年的营收为1.97亿元，净利润为-1.07亿元，根据京东方面预测，2023年-2025年预计仍将持续亏损，预计2026年将扭亏。
目前物流园区主要有几种模式：头部自持加基金化运作方式，如菜鸟、苏宁；第二类是公募REITs兼基金化模式，如普洛斯；第三类是自持加类RE－ITs，如万纬物流；第四类为自持加上市平台，如嘉民等。
国内REITs通道的开辟，为京东物流的未来提供了想象空间。一方面，通过将旗下物流园区重资产通过REITs方式上市，可以减少京东物流自有资金投入；另一方面，也可以将成熟园区的投资置换出来，继续投入亚洲一号项目的布局。
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