产业园区开发运营：思与变
2022 年 4 月 21 日，中指研究院主办了—— 2022 线上主题沙龙活动，活动以线上研讨的形式成功召开。
2022 年 3 月，《政府工作报告》强调， 深入实施创新驱动发展战略，巩固壮大实体经济根基 ，将促进产业园区发展。行业发展出现新动向，如特色主题园区、轻资产运营、绿色发展等，产业园区开发运营企业需要思考与谋变以适应新形势。产业园区运营商如何抓住新形势下的发展的机会？有哪些发展方向？这些是众多产业营运商共同面临的问题。今天，我们邀请相关专家进行分享讲解，希望能够帮助大家对后续发展有更清晰的认识。
产业园区发展新趋势：定位、招商、培育
头部，从产业发展政策来看：2021 年是 十四五 发展规划元年，产业发展方面强调，深入实施制造强国战略和发展壮大战略性新兴产业，加快发展现代产业体系，巩固壮大实体经济根基。对比 十三五 规划纲要， 十四五 期间战略性新兴产业依然是我国重点发展的产业。不同的是， 制造强国战略 的实施将更进一步深化，战略性新兴产业将在 十四五 期间发展壮大。
第二，从产业用地政策来看：从土地出让端来看，多地公布 标准地 相关政策， 标准地 时代加速到来。从土地销售端来看，工业用地出让限售严、要求高、责罚重，产业园区运营商拿地分割转让日益趋严。
第三，从运营模式来看，运营商摒弃原有的房地产销售业务模式，持续探索轻重并举的发展模式。强化投资孵化模式，凭借股权投资分享投资红利；搭建产业服务平台模式，赚取管理与服务收益；以合作开发的模式整合多方资源，输出一站式配套服务获取收益。
第四，从产业定位来看：一方面，运营商在区域协同发展的大趋势下，围绕城市群、中心城市，基于区域分工协作进行产业定位，以产业支撑区域协同发展。另一方面， 十四五 规划强调构建特色产业，打造经济增长新引擎，各地纷纷推进 主题产业园区 建设，产业新城正从 大而强 专向 特而专 ，运营商打造 专精特新 产业项目。
第五，从产业招商来看：产业运营商继续借助政府出台各项政策，开发自有招商 APP 并同时优化完善其 VR 招商系统，打破空间和地域的限制，实现虚拟全场景展示招商，大幅提高了产业招商的覆盖面与互动效率。
第六，从产业培育来看：运营商继续强化内部平台的增值服务，一方面，运营商持续深耕全产业链的投资基金，以直投 + 基金的方式，不断强化产业集聚效应和规模效应。另一方面，运营商打造产业服务体系，以 中心 + 平台 的模式，全方位对接多层服务。
北京联东投资（集团）有限公司常务副总裁
让智造微笑起来——联东的选择、坚守和追求
其一，更战略化的全国性布局：进驻中国超过 90% 一二线城市；国家级开发区、高新区园区数量占比 86%。布局长三角、大湾区、京津冀、中部经济圈。
其二，构建 BGCP 产业生态服务：通过联合政府与进驻企业、园区运营方、园区人员等多方人员，形成共融、共生、共建、共赢的生态产业布局。
其三，U 谷金融服务赋能：结合债券融资、股权融资、专家咨询构建闭环服务体系 + 全生命周期解决方案。
其四，与头部投资机构达成战略合作，助力企业孵化和高端产业聚集。
其五，创建数字化园区理念，覆盖智慧建设、智慧管理、智慧服务等方面，提高园区管理效率。
头部，新经济下园区趋势与变化：传统发展模式日趋式微，新方向、新模式是每家房企或产业地产商必须面临的战略命题。在产业大重构的时代趋势机遇下各行业全面进入产业生态时代，未来将以用户需求为中心，构建产业平台、重构产业生态、搭建新的应用场景、重新定义产品形态、全面升级制造体系五个方面进行发展。
第二，园区新供给时代用户需求洞察与价值定义：园区进入新供给时代，新时代背景下，机遇行业产业转型升级，园区从满足企业一般的功能性需求向社会化需求、产业升级、服务升级等方面重新定义园区价值。
第三，园区商业模式创新与变革：金科产业聚焦电子信息化产业，构建从创业苗圃、孵化器、加速器、产业园完整的科技产业生态链，打造中国一流产业园区。
第四，园区招商运营服务创新：一方面，构建不同应用场景行业社区 + 创新平台驱动型产业生态招商模式。利用数据驱动精准招商、投资驱动招商、共享平台服务招商、线上线下产业社区招商，一切以快速招商为核心，以用户需求驱动产品创新和园区开发；一方面，聚焦主题行业、聚焦关键环节、聚焦平台企业，全产业、无边界构建未来产业自治共同体。
第五，场景构建与价值创造：金科产业从空间规划、产业规划、开发实操、融资规划、产业导入、产品策划等六个方面，构建园区六位一体的服务模式。
产业运营未来将坚持区域深耕，并以产城融合、复合型园区为未来发展方向。
头部，共享销售：借助万马集团全国 60 多个销售公司、600+ 全球多个海外销售公司的资源，为园区企业提供市场信息互享、销售渠道共用、资源共享。
第二，共享金融：借助万马集团旗下万马股份、万马科技、会通新材、万马金控 4 家核心公司，为入驻企业提供原材料集中采购、供应链金融、科研成果转化、项目孵化等企业全生命周期的金融服务。
第三，共享数字信息化：为进一步践行公司数字化改革战略，万马产发集团投资设立专业的信息化公司 --- 瑞正科技，自主研发 OA、MES、APS、CRM、SRM，推动园区及园区企业的信息改革。
第四，共享管理：借助万马集团成熟的产业平台、管理模式为园区企业提供管理咨询、知识产权、人力资源、法律财务、上市辅导等专业的企业服务，助力园区企业管理提升，实现高质量发展。
不忘初心，做优质企业的事业合伙人
产业地产从过去二十年经济大循环 土地 - 金融 - 基建 向未来二十年经济大循环 科技 - 金融 - 产业 转变。其一，产业地产过去的玩法是低成本产业套利高利润住宅，依赖住宅反哺产业开发与运营成本；或者通过土地二级开发、建设载体、卖掉载体来平衡投入。当前经济周期 / 产业周期 / 资本周期 / 政策周期叠加，讲故事、勾地模式已经被政府排除在外，产业园进入到拼运营阶段。其二，随着工业用地成交的下降，高端制造业向核心城市回流，造成工业土地指标愈发紧张，对于中小企业和园区来说获取指标难度越来越大。其三，科技型制造业的发展，以及资本大门向优秀企业敞开，对中国产业结构变化与企业布局产生深远影响。
第二，奥屹龙信企业发展模式介绍：
其一，一个平台。中奥地产的大力支持。聚焦新兴科技，服务于中国蕞优质的智造先锋企业。三资融合模式，与优质企业在载体开发、金融资产与产业资源等多维度展开合作。其二，业务方向。轻重并举，长线思维，专注产业、生态合作。一方面重资产打造科创引擎智造产业园；另一方面，轻资产聚焦园区 二次升级 综合运营服务。其三，战略布局。战略聚焦长三角、粤港澳大湾区、成渝三大区域。其四，业务模式。关注区域特色传统产业、拟重点打造的主导产业与新经济、新制造未来战略型产业集群；引进一批行业创新引擎项目为排头兵，建设一套产业载体与配套设施，成立一支产业创新发展基金，通过打造一批空间上高度集聚、上下游紧密协同、供应链集约高效的战略性新兴产业集群，显著提升传统制造竞争力（存量），培育面向未来的潜力增长点（增量）。
苏州苏高新科技产业发展有限公司总经理
产业园区的思与变：产业生态社区构建
头部，项目开发：革新盈利能力，扩大净资产规模，提升权益性投资余额，反哺发展根基；放大国企平台功能，有效降低负债率；进一步扩充自持载体体量，提量增质，增加产业投资遴选空间。
第二，产业生态：将产业链招商配套成果与智慧园区平台信息互通功能有效结合，打通产业园内部共享资源池，打造集园区 4 大运营平台于一体的数字化管理平台，数字赋能产业。
第三，产业招商：利用现有载体功能布局，打造以存量园区为多支撑点，以阳山秀谷数字经济产业园为核心的产业集群，聚焦数字经济、新一代信息技术和高端智能制造。力争将阳山秀谷打造成具有战略潜力、盈利性高的明星类资产的同时，激发老园区焕发新容。
第四，产业投资：整合现有资源，做精主业，深耕本地，并与城市更新公司合作，开发提档升级新项目；积极开拓创新模式，强化资本运作；开展生态研究，探索苏高科模式。
第五，搭建产业服务平台：在主题产业中，通过招商等方式，引进孵化器、数据中心、实验室，仓储及检验检测等功能型企业入驻，形成专业技术服务平台。
结合行业现状来看，无论从政策层面还是行业发展趋势来看，都对产业园区运营商提出了更高的要求，倒逼运营商不断提升自身项目运营能力。在产业大重构的时代趋势机遇下各行业全面进入产业生态时代，未来将以用户需求为中心，构建产业平台、重构产业生态、搭建新的应用场景、重新定义产品形态等方面实现高质量发展。
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