蕞近刘鹤的演讲，网络上各种解读。我看了部分文章，总结整理了下。

　　1、去库存--货币化安置。针对房地产行业，时间大概从15年开始连续3年，房价也涨了3年。

　　2、查环保---淘汰落后产能。打击了各地民间的小工业企业，产能减少后原材料价格果然大涨，传统国企的基本地盘如钢铁，煤等大涨，国企盈利大增，这也算国进民退吧。

　　3、去杠杆----银行信贷收紧，贷款利息上涨10-30个点不等。17年新增2.9万亿贷款，明显是把18年的额度拉到17年内完成。

　　三板斧硬生生把国家GDP增长率从6.7%拉到6.9%。春节前，电话问了银行，明确被告知信贷已经没有额度，要么价高者得，比如说在国家基准利率的情况下增加20%-30%？估计年化要到7个点，这还是住宅，其它的抵押物不可想象。

　　我收集了浙江17年的GDP的前5强。

　　从数据来看，杭州和宁波，处于绝对优势（我认为宁波的GDP绝对破万亿）。

　　我对比，收集，统计了2017年台州，宁波，温州，杭州4个地区1000万以上标的物司法拍的成交率。

　　从取材的数据来看，1000万以上的标的，大多以商业（商铺、写字楼）和工业土地为主，住宅较少，依据可信。

　　1、结合GDP来看，杭州、宁波的一拍上拍量（1拍蕞有参考依据）相差不大；杭州有萧山、富阳、余杭工业区，宁波有慈溪，余姚百强县。

　　2、台州地区作为GPD 只有杭州的3成的地区，一拍上拍量120笔，是杭州一拍上拍量的31%，与GDP基本吻合。

　　3、杭州、宁波、台州一拍成交率在51%-67%的区间内，温州地区一拍成交率超过80%，呈现出于经济体不相符的过高交易量。（17年，宁波，杭州，台州，温州住宅一拍成交率超8成是正常情况）

　　1、假如1和2是正确的，哪温州地区的上拍量明显超过同等经济体量的台州一大截，存在过热的情况。

　　2、温州一拍成交率超过80%，间接证明物权拍卖，存在过热的情况，量价齐升。

　　当然也有人说，因为温州11年经济陷入困境，16年，17年经济强力复苏，一拍量上升不是问题是经济活力的重要表现。特别是环保压力下，小工业企业必需迁到县级工业区，导致成熟工业区的需求旺盛，巴拉巴拉。。。

　　还扯什么担保，故意不还，自己捡回去，赚便宜。。。。难道，杭州，台州，宁波没有担保?12年开始的行业调整，就温州受影响?

　　为什么台州地区的上拍量和一 拍成交率 相对温州低 ？台州地区 20家 以 上 的A股 市公司和2家 港股 上市公司，规模远 超 温州。同时 环保 的 压力 也 导致 台州 的 成熟 工业 区 的 地 产 价格 上 升，如温岭、椒江、玉 环等地区一地难求 。

　　现在产业升级，温州地区总不能还是打火机，皮鞋需求旺盛吧？ 台州哪里不如温州？ 从GDP来说，温州人口接近1千万，远超台州所以GDP高于台州是正常的。

　　从 司法 拍 的 上 游，4大 资产管理公司债权 出售 的 价格 来 分析 ，4大对于 温州 和 台州 地区 债权 的 价格 ， 基本 是 按 抵押 物 金额 9成 来 出售 ，两 地区别 不 大，这点从可以从两地淘宝债权成交记录来得到证明 。

　　经济结构类似，地区经济总量相差不大，上游债权资源温州量更大的情况下（温州货源丰富，台州少，但温州价格更贵），温州一拍成交率远超台州，绝对是过热的表现。可以用温州炒房团来形容，温州地区司法拍一拍成交的情况。

　　前端有问题啊，显示乱码，关ie,关机重新打开都不行，我换了电脑。

　　上面说了一半，下面说说另一半，去杠杆的环境下工业地产的价格走向。

　　懂银行流程的人都知道，关键是要拿到银行授信，这个时候企业的流水更至关重要了。有流水，有授信有合适的抵押物，才能从银行拿到资金，再投资其它的生意，赚利差。台州，温州有相关多的企业就是这么做的，主业不赚钱就做贸易流水，蕞好还是进出口。

　　现在可以明确得说，住宅的信贷收缩，工业和商业的贷款将会更少？哪企业主收购工业厂房，土地后如何不能贷款（转贷），或者贷款金额过少(传统上认为拍下一块地2000万，高评后估值3000万，贷款1500万的方式已经不能成立)。如果工业 地产不能贷款，哪收购地产还有什么意义？除去高利润，高附加值的行业，一般的小企业投资真的有炒房来得快吗？

　　一家企业一年一个亿的流水，毛利润1千万，净利润500万，应收帐款600万，过年一分钱没赚，年30还被人打电话，赶到家门口坐下喝茶要钱，这是办企业的现状。

　　18年的债权市场，仍将继续谁能借到便宜的钱，大量的钱为王道。只是，信贷收紧下，资源更集中，小玩家将无利可图陆续退出市场。司法拍热度将下降，一个标的，从原来7/8家拼抢，变成3/4家争抢，从原来每家叫10次，降到每家叫1/2口，热度降低。

　　从数据来看，宁波地区经济体量大，但成交相对不多。分析下，主要有几个原因

　　1、慈溪，余姚发展早，20年来（改开40年，但民营经济崛起在90年代晚期）小作坊的工厂到处都是，总体体量大，市场不缺厂房，工厂租金也便宜。

　　2、进入WTO后，中国作坊式的工厂得到很大的发展，但现在的产业升级跟原来已经不一样。传统上，小作坊的工厂，厂房的规格，承重，钢梁的结构、层高已经不适合现代工业，宁波虽然 有大量的厂房，但不一定适合。

　　3、工业的还是看配套，全国小家电都不行，慈溪也不例外。

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